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2014年楼市夏已去秋要来房地产商要为过冬做准备

发布时间:2020-03-04 06:42:09 阅读: 来源:车床厂家

8日下午,2013年洛阳楼市高峰论坛暨洛阳房地产产业联合商会启动仪式在华阳酒店三楼隆重举行。在活动现场,杨红旭关于“2014年楼市将‘夏去秋来’、缓步下滑”的论断将本次论坛推向了高潮,这一论断同时引发了不少洛阳地产界领袖的共鸣和思考。

杨红旭是楼市分析中的“技术派”,他依托详实数据分析市场走势的中肯演讲,让现场听众在信服的同时,对“谋变”有了更加深刻的认识。本报记者特摘录了杨红旭演讲中的部分精彩内容,以飨读者。

01

总结

2013年楼市,震荡上行、有惊无险

杨红旭用“震荡上行、有惊无险”八个字来总结2013年的中国楼市。他制作的数据分析显示:2013年,全国商品房销售面积的增幅为21%,全国商品房销售均价的涨幅为8.2%,这与他2012年作出的预测大致吻合。

他说,尽管2013年政府通过“国五条”等措施对市场进行了严厉调控,但这并没有抑制住市场上商品房成交量的增加,只是让它的增幅有所下滑。这符合市场规律,2013年楼市整体仍呈现“上行”的态势。

杨红旭说,市场态势是“上行”还是“下滑”,在客观上受市场供需、政策调控、宏观经济形势、地价、建房成本等多方面因素的影响,无论是开发商还是购房者,唯有敬畏市场、尊重市场,跟着市场走势,结合自身需求及时作出预测和判断,并通过适当、及时的行动,才能跟上市场的节奏、把握市场脉搏、玩转市场。

02

预测

2014年楼市或将“缓步下滑”

杨红旭认为,楼市具有“三年(左右)一周期”的周期性规律(见图①)。比如,2011年楼市整体呈现“低迷”态势,2012年“有所抬头”,2013年则是“在震荡中持续上行”。

根据以上规律,杨红旭预计,2014年全国商品房销售价格的增幅可能会有所回落,70个大中城市(含洛阳)的房价涨幅同比增幅预计可能呈现“缓慢下滑”的态势(见图②)。

杨红旭预测,2014年,全国商品房销售均价仍会有所增长,预计增长率可能会回落至7%(见图③)。

杨红旭结合自己提出的楼市周期性规律总结并预测:2012年的楼市是三部曲先探底、再筑底,然后反弹;2013年的楼市是一条线,振荡上行、有惊无险;2014年的楼市很可能是个“彷徨年”,整个市场可能会高位震荡、逐步降温。

杨红旭认为,经济、政策、资金、存货这四大因素决定了房价的整体走势(见图④)。其中的经济因素包括GDP(国内生产总值)、PMI(采购经理指数)等,政策因素包括中央政策、货币政策、地方政策等,资金因素包括狭义货币、企业资金、汇率变化等,存货包括住宅存货、存销比、新开工量等。

具体来说,在经济方面,国际经济形势呈现出整体缓慢复苏的态势,国内总体经济形势不容乐观。

在政策方面,房地产政策面临着“长期转变,短期仍严”的整体态势,“预计政府在2014年对房价整体上采取的政策仍然不会放松,至少对于一线城市和少数二线城市房价的严厉调控政策不会改变,对部分二、三线城市的政策有可能会有所松动”。整体来说,政策方面对于楼市和房价是呈“抑制”态势的。

在资金方面,货币供应震荡下行,不支持房价继续大涨。

在存货方面,2013年楼市的整体存货量持续增加,新开工面积又呈“震荡上行”的态势,存量充裕,也不支持房价持续大涨。

通过分析可以看出,以上四大因素均不支持2014年全国楼市大涨。洛阳楼市发展的走势一直是服从于全国楼市的大形势的,所以,2014年的洛阳楼市不可能大涨。

03

建议转型要思考,投资要谨慎,

销售需创新

杨红旭说,目前位于中国房地产企业销售排行榜前10名的万科、万达等房地产巨鳄均在房地产以外的其他行业不断地进行探索、尝试,纷纷“谋变”,洛阳的房地产商也应有所思考、有所行动。

针对2014年楼市的凉意,杨红旭建议洛阳的开发商应从“时机选择、区域选择、产品选择”三方面进行思考。

在时机选择方面,“目前不是买地的好时机,正处在购地的高风险期”;在购地建房的区域选择上,“市中心风险小,近郊最好,远郊风险大”;在产品选择方面,商业用房受区位影响较大,规划、定位时要注意,住房不妨针对刚需人群的需求进行设计,享受型住房开发“要谨慎再谨慎”!

谈到交易时机,杨红旭向地产商建议:“在2014年市场已有凉意的‘秋天’应放盘促销,一旦市场”入冬“,再想靠降价拉动销售,效果就不明显了。”

杨红旭提醒开发商,今年在卖房时总体上应逐步跑量。刚需盘略微乐观些,可适度求利,高档盘应以量定价、及时出货;在购地时总体上应减少拿地,防范风险;拿地时回避一线城市和热点的二线城市,可选择在部分二、三线城市少量拿地。

对于获得2013年洛阳楼市“营销创新奖”的不少开发商的做法,杨红旭十分认可。

杨红旭表示,相比以往,2014年的楼市竞争加剧,营销创新更是非常必要,只有结合购房者的实际需求不断进行营销创新的开发商,才能在整体趋冷的市场中站得稳、站得久。

对于购房时机问题,杨红旭认为,2014年不是很好的购房时机,应注意“防风险”,但对于刚需人群和短期投资者而言,可以适时入市。

人物简介

杨红旭,上海易居房地产研究院副院长、中央人民广播电台特约财经评论员、房地产短周期理论的创始人、“中国房地产白银十年”的首倡者。

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